Karencja w spłacie kapitału – czym jest i jak ją obliczyć?
Karencja jest czasem na który odraczamy płatność części kapitałowej raty kredytu hipotecznego. Jest ściśle powiązana z okresem budowy i występuje wszędzie tam, gdzie rozmawiamy o transzach kredytu. Przybliżymy Państwu jej miejsce w procesie zakupu nieruchomości oraz odpowiemy na najczęściej zadawane pytania. Przykładowy wykres wszystkich zdarzeń w okresie karencji. Przypominamy, że jest łatwiejszy sposób.
Dlaczego oszacowanie kosztów karencji jest ważne?
- urealnia koszt kredytu informując o jego części nagminnie pomijanej w symulacjach kredytowych
- pozwala zaplanować swoje finanse osobom które równolegle w trakcie budowy domu/lokalu ponoszą koszty najmu równolegle z wzrastającą ratą odsetkową
- pomaga racjonalnie zaplanować odłożenie środków na wykończenie mieszkania, jeśli nie zamierzamy ich kredytować, z świadomością, że nasze możliwości oszczędzania maleją z każdą kolejną uruchomioną transzą i wzrostem raty odsetkowej
Kiedy zaczyna się okres karencji?
Różnie. W jednych bankach od dnia podpisania umowy kredytowej w innych od uruchomienia pierwszej transzy. Odsetki zaczynamy płacić zawsze po uruchomieniu pierwszej transzy kredytu.
Czy można nadpłacić kredyt w okresie karencji?
Zdecydowanie tak. W wielu bankach co ciekawe możemy spłacać w okresie karencji nie tylko ratę odsetkową ale również część kapitałową. Czasem nadpłata w trakcie karencji jest obciążona dodatkową prowizją.
Co jeśli w trakcie karencji uzyskałem dodatkową gotówkę i chciałbym zrezygnować z jednej z transz? Czy zapłacę ekstra?
Nie w każdym banku, w większości tak, pod warunkiem udokumentowania przeznaczenia gotówki zgodnie z celem kredytu (w przypadku domu będzie to kosztorys powykonawczy, w przypadku inwestycji deweloperskiej potwierdzenie przelania środków). Bank może odstąpić od wypłaty transzy i w konsekwencji mamy niższy kredyt.
Czy koszty karencji są uwzględnione w symulacjach proponowanych przez pośredników i banki?
Bardzo często nie są. Bank jest zobowiązany ustawą poinformować klienta o całkowitych maksymalnych kosztach kredytu jednak dokładnie robi to dopiero po wydaniu ostatecznej decyzji kredytowej. Wielu pośredników nie wylicza kosztu karencji dlatego nie jest uwzględniana w przykładowych symulacjach produktowych.
Czy mamy do czynienia z karencją na rynku wtórnym?
Tak. W przypadku kiedy wypłacamy kredyt w dwóch transzach – na zakup i wykończenie lokalu.
Jak wygląda karencja w przypadku kredytu na budowę domu?
Bardzo podobnie jak w przypadku zakupu lokalu na rynku pierwotnym. Ustalamy wysokość transz na kosztorysie budowlanym i bank wypłaca pieniądze zgodnie z naszą deklaracją po rozliczeniu uprzednio wypłaconej transzy. Warto wiedzieć że różne banki mają wytyczne co do wysokości transz na określone zakresy prac – np. wysokość pierwszej transzy nie może przekraczać wartości działki + aktualnego zaangażowania prac. Doprowadzenie od stanu surowego zamkniętego do deweloperskiego nie może przekraczać 25% całego budżetu itd. Planując kosztorys budowlany warto dopasować go z pośrednikiem kredytowym który zna wytyczne banków.
Czy można negocjować z deweloperem wysokość i terminy płatności transz?
Absolutnie tak! Wielu deweloperów jest gotowych lekko przesunąć terminy płatności lub skonsolidować transze na korzyść klienta. Jest to zdecydowanie prostsze kiedy deweloper realizuje inwestycje za gotówkę, w przeciwnym razie uzależnia częściową spłatę swojego kredytu od wpłat od klientów Warto o to zapytać, koszt karencji możemy zmniejszyć przesuwając terminy transz bliżej odbioru lub zwiększając ich wysokość pod koniec inwestycji. Bardzo często słyszy się o promocjach płatności 10%/90% lub 20%/80% co oznacza że dokonujemy I wpłaty po umowie deweloperskiej i resztę przy odbiorze. Warto jednak pamiętać że jeśli chcemy wnioskować o kredyt od razu to musimy zadbać o to żeby uruchomić środki w czasie określonym przez umowę kredytową. W jednym banku będzie to miesiąc w innym 6 miesięcy. W przeciwnym razie umowa kredytowa wygaśnie.
Ile maksymalnie może trwać karencja?
Każdy bank określa maksymalny czas karencji od 12 do 36 miesięcy. Należy jednak wspomnieć że często mylone są pojęcia czasu na uruchamianie transz oraz czasu na realizację budowy. Warto się skonsultować z pośrednikiem.
Otrzymałem kredyt. Jak skrócić lub wydłużyć karencję po jego częściowej wypłacie?
Na wniosek klienta. Najczęściej płatny od 100 PLN do 250 PLN. Niektóre banki skracają go automatycznie w przypadku wypłaty ostatniej transzy, w innych bankach trzeba tego pilnować i złożyć odpowiednią dyspozycję.
Co się stanie jeśli przekroczę deklarowany czas karencji?
Jeśli nie wypłaciliśmy wszystkich transz na pewno będziemy musieli udokumentować wykonanie zakresu prac zadeklarowanych w kosztorysie. W wielu bankach do miesiąca po zakończeniu karencji możemy wnioskować o wypłacenie nie uruchomionych środków wnioskiem. Powyżej tego czasu również jest taka możliwość jednak już z nowymi dokumentami finansowymi.
Czy karencja jest obowiązkowa?
Tak. Jednak jak napisaliśmy wyżej możemy na wiele sposobów próbować zminimalizować jej koszt. Kolejnym z nich może być umówienie możliwie najszybszego terminu odbioru lokalu z deweloperem. Należy pamiętać że w spółkach deweloperskich zazwyczaj jest jeden maksymalnie kilku pełnomocników którzy uczestniczą w aktach. Warto zadzwonić i umówić sobie termin jako jeden z pierwszych, każdy miesiąc to często od 300 PLN miesięcznie oszczędności w górę.
Ile kosztuje karencja?
Koszt jest mocno uzależniony od harmonogramu płatności. Dla naszego ulubionego przykładu czyli: Cena nieruchomości w stanie deweloperskim – 625 000 PLN Kwota kredytu – 500 000 PLN Przy założeniu następującego harmonogramu: 01.01.2022 – I transza – 20% – wkład własny 01.03.2022 – II transza – 30% 31.06.2022 – III transza – 15% 01.09.2022 – IV transza – 25% 31.12.2022 – V transza – 10% Całkowity koszt karencji wyniesie 16 952,37 PLN.
Nie lubisz liczyć? My uwielbiamy. Skontaktuj się z nami.
