Wybierając kredyt hipoteczny przechodzimy proces decyzyjny, w którym bierzemy pod uwagę szereg zmiennych, starając się podjąć najlepszą na dany moment dla nas decyzję. W wielu przypadkach umowa kredytowa ląduje w szufladzie, a my idziemy dalej z przekonaniem że poza spłatą miesięcznej raty nie mamy już na nic wpływu. Nic bardziej mylnego. Poprzez dokonywania zmian w trakcie spłaty kredytu mamy ogromny wpływ na jego całkowity koszt. Jedną z możliwości jest refinansowanie kredytu hipotecznego. Czym jest refinansowanie kredytu? Jest to wzięcie nowego kredytu na spłatę starego. Nie znaczy to jednak, że refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku w dosłownym sensie. Wielu klientów zwraca uwagę na zapis w umowie kredytowej, mówiącej że bank nie pozwala na przeniesienie kredytu do innego banku, i co więcej – ma rację. Dosłownie nie możemy przenieść tego, konkretnego kredytu. Po prostu bierzemy nowy na spłatę starego.
Czy refinansowanie kredytu się opłaca?
Absolutnie tak! Przy wielkości zobowiązań hipotecznych różnica w marży 0,5% potrafi sprawić różnicę w koszcie rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Czy taki proces różni się od kredytu na zakup i budowę?
Nie. Na nowo musimy przedstawić dokumenty finansowe, wykazać zdolność kredytową, przedstawić akt własności nieruchomości i zaktualizować wycenę. Ponadto wymagany będzie dokument potwierdzający wysokość pozostałej kwoty kredytu do spłaty.
Czy żeby refinansować kredyt muszę wykazać dwukrotnie większą zdolność?
Nie. Bank traktuje to jako spłatę poprzedniego zobowiązania – nowym więc przyjmie, że klienta będzie obciążać tylko jedna rata.
Czy można refinansować kredyt w tym samym banku?
Nie. W takim przypadku mówimy o zmianie warunków umowy lub restrukturyzacji. Jednak decyzja kredytowa z konkurencyjnego banku z pewnością pomoże w negocjacjach :).
Czy można refinansować kredyty o różnym celu?
Nie. Nie możemy refinansować kredytu hipotecznego kredytem np. firmowym. Oczywiście możemy wziąć kredyt firmowy na cel dowolny i spłacić nim część lub całość hipoteki natomiast możemy nazwać tego refinansowaniem. Możemy refinansować kredyty o tym samym celu.
Czy można refinansować kredyt z dwóch kredytobiorców na jednego?
Nie. Liczba kredytobiorców w kredycie musi się zgadzać po obu stronach.
Czy warto refinansować kredyt jeśli przy pierwotnej transakcji braliśmy go na 10% wkładu własnego, a dziś dysponujemy wkładem 20%? Czy wysokość wkładu własnego ma wpływ na całkowity koszt kredytu?
Tak. Co więcej, z dużym prawdopodobieństwem dodatkowy wkład własny powstanie z wzrostu wartości nieruchomości.
Refinansowanie kredytu hipotecznego – jakie informacje przygotować aby obliczyć potencjalną korzyść?
- kwota kredytu pozostałego do spłaty
- warunki cenowe aktualnego kredytu takie jak wysokość marży oraz już zapłaconej prowizji jeśli była
- informacje o obowiązku utrzymania ubezpieczeń w kredycie oraz ich cenie
- aktualną wartość nieruchomości
- informacje finansowe dla sprawdzenia zdolności kredytowej
Czy przy refinansowaniu kredytu hipotecznego muszę wnieść nowy wkład własny?
I tak i nie. Został on wniesiony przy pierwszej transakcji, więc nie musimy potwierdzać na nowo jego wniesienia. Przy refinansowaniu jego wysokość będzie ustalona na nowo zgodnie z wzorem: LTV= kwota kredytu / wartość nieruchomości = X% Przykład: Klient kupił nieruchomość wartą 625 000 PLN i zaciągnął w tym celu kredyt hipoteczny na kwotę 500 000 PLN, obliczmy nasze LTV: LTV= kwota kredytu / wartość nieruchomości = 500 000 PLN / 625 000 PLN = 80% Wkład własny klienta przy pierwotnej transakcji wyniósł równo 20%. Przypuśćmy że po 3 latach spłaciliśmy 28 543 PLN (zostaje 471 457 PLN kapitału do spłaty) a wartość nieruchomości rosła o 4% rocznie więc wynosi 703 040 PLN. Obliczamy nasze nowe LTV: LTV= kwota kredytu / wartość nieruchomości = 471 457 PLN / 703 040 PLN = 67% Nowy wkład własny klienta wynosi 33%.
Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego się opłaca?
Na to pytanie nie ma dobrej odpowiedzi. Należy obserwować jak kształtują się marże na rynku oraz być świadomym realnej korzyści jaką możemy uzyskać na zmianie kredytu. Bardzo dobrym przykładem jest sytuacja, w której w trakcie trwania kredytu zmienia się wysokość naszego wkładu własnego, a co za tym idzie banki mogą zaproponować nam atrakcyjniejszą marżę.
Posłużymy się przykładem:
Pan Marcin kupił nieruchomość wartą 560 000 PLN i wziął 504 000 PLN kredytu hipotecznego na 30 lat z marżą 2,5%. LTV dla transakcji wynosiło: LTV= kwota kredytu / wartość nieruchomości = 504 000 PLN / 560 000 PLN = 90% Na dzień udzielenia kredytu jego całkowity koszt został wyliczony na: 563 670 PLN i zawiera odsetki, ewentualne opłaty prowizyjne, ubezpieczenie pomostowe oraz ubezpieczenie na życie i nieruchomości w całym okresie trwania kredytu. Po 3 latach Marcin spłacił w ratach 22 142 PLN kapitału, nadpłacił kredyt 15 000 PLN dodatkowo a wartość nieruchomości rosła 4% rocznie. Kapitał który pozostał od spłaty: 504 000 – 22 142 – 15 000 = 466 858 PLN Nowa wartość nieruchomości: 629 923 PLN Obliczmy nowe LTV: LTV= kwota kredytu / wartość nieruchomości = 466 858 PLN / 629 923 PLN = 74% Wkład własny po 3 latach wzrósł z 10% do 26%.
Jak prawidłowo obliczyć jego oszczędność gdyby chciał zmienić kredyt?
Marcin zauważył, że jeden z banków oferuje promocyjną marże 1,85%. Pozostałe koszty kredytu są porównywalne, podobnie zapłaci za ubezpieczenie na życie i nieruchomości. Po pierwsze, musimy porównać koszt aktualnego oraz nowego kredytu w okresie pozostałym do spłaty. Gdyby Marcin postanowił nic nie zmieniać koszt kredytu czyli spłata kwoty 466 585 PLN przez 27 lat wyniesie: 463 074 PLN. Gdyby wziął kredyt z marżą 1,85% całkowity koszt wyniesie: 403 996 PLN. Na pierwszy rzut oka widać, że oszczędność sięgnie prawie 60 000 PLN. Czy na pewno? Otóż nie. Marcin zapomniał odjąć kosztów związanych z:
- okresem przejściowym, czyli ubezpieczeniem pomostowym,
- zaktualizowaniem wyceny,
- opłatami sądowymi za wykreślenie i wpisanie nowej hipoteki.
Ub. pomostowe za okres 12 miesięcy średnio wyniesie około 4500 PLN, wycena 1000 PLN a opłaty sądowe około 450 PLN. Aktualizujemy nasze obliczenia: 463 074 – 403 996 – 4500 – 1000 – 450 = 53 128 PLN Czy to wszystko? Czy teraz wynik jest prawidłowy?
Tak, ale da się go jeszcze poprawić.
Otóż w kredycie z marżą 2,5% rata wynosiła 2723 PLN. Po jego refinansowaniu z marzą 1,85%, spadłaby do kwoty 2543 PLN. Marcin stwierdził że nie ma problemu z wysokością poprzedniej raty i chciałby przy niej zostać więc zmienia okres kredytowania z 336 miesięcy na 280 miesięcy wiedząc że nowy koszt kredytu na 280 miesięcy to 342 667 PLN Sprawdźmy ile dodatkowo zyskał skracając kredyt o prawie 5 lat. 463 074 – 342 667 – 4500 – 1000 – 450 PLN = 114 457 PLN Często różnica w racie 100 – 200 PLN nie wygląda przekonująco natomiast, jeśli uświadomimy sobie, że taka różnica może zostać przedstawiona jako skrócenie kredytu o kilka lat to warto się na tym zastanowić. Czy to wszystko? Jeśli założyć dokładność obliczeń to – tak. A co jeśli Marcin nie miał w planach spłacać kredytu przez 30 lat i zamierzał go spłacić po 15 latach? Jaka byłaby różnica w cenie przy ewentualnej zmianie? A jeśli już poniósł koszty za udzielenie pierwszego kredytu albo zakres ubezpieczeń i ich cena różni się po obu stronach? Co z opłatą za wcześniejszą spłatę? Na takie pytania odpowiadamy szukając dla naszych klientów możliwości zmiany kredytu. Zajmujemy się tym aktywnie ciągle poszukując tańszego rozwiązania oraz podpowiadając jakie kroki już dziś możecie Państwo podjąć aby obniżyć koszt swojego kredytu.
Dlaczego teraz jest dobry moment żeby zainteresować się zmianą?
Spadek Wiboru w I kw. 2021 roku spowodował wzrost marż na całym rynku kredytów hipotecznych. W sytuacji odwrotnej kiedy Wibor rośnie i wielu uważa że rósł będzie możemy się spodziewać spadku marż. Oprocentowanie kredytu czyli suma marzy i Wiboru musi w oczach klienta pozostać atrakcyjne więc zauważamy tu odwrotną proporcjonalność. Jeśli nie masz pewności czy w Twoim kredycie zmiana oferty jest opłacalna czy może warto wstrzymać się z tą decyzją, to zapraszamy do kontaktu. Obliczymy i wyjaśnimy kiedy będzie najlepszy czas na refinansowanie Twojego kredytu.
